法律專欄｜分割共有物系列 01父親過世後，留下老家和幾筆土地。大哥住在老家，二姊想把土地賣掉，弟弟則認為祖產不可以動。大家每次談到最後，不是有人翻舊帳，就是有人說：「我不同意，看誰能把我怎麼樣。」
相信很多家庭都遇過類似情況。父母留下房地產，本來是一份心意，最後卻可能因為兄弟姊妹對使用、出售與價格的想法不同，成為家族爭議的起點。

這時第一個要確認的，不是「誰比較有道理」，而是：這筆房地產現在究竟是公同共有，還是分別共有？兩者看起來都叫共有，處理方式卻不完全一樣。

父母過世後，房地產就是兄弟姊妹一人一份嗎？

不一定。
民法第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。白話來說，在遺產還沒有分割以前，每位繼承人的權利，是一起存在於整體遺產上，而不是大哥直接擁有客廳、二姊直接擁有前院、弟弟直接擁有後面的土地。

因此，如果父親除了老家以外，還留下存款、股票、其他土地或債務，通常要先把整體遺產盤點清楚。法律上真正要處理的，可能是「分割遺產」，而不是只針對其中一筆土地提起一般的分割共有物訴訟。
民法第1164條也規定，除法律另有規定或契約另有訂定外，繼承人得隨時請求分割遺產。所以有人不同意，不代表其他繼承人就永遠只能被綁住；但起訴的種類、應列入的財產範圍，都要先判斷正確。

什麼是分別共有？

分別共有，是每一位共有人按照自己的「應有部分」，共同擁有同一個物。例如土地登記謄本上記載大哥1/2、二姊1/4、弟弟1/4，這些比例就是各自的應有部分。
應有部分是一個抽象比例，不是地面上已經畫好的一塊範圍。持分1/2，不代表當然取得左半邊；持分1/4，也不代表只能走進土地的四分之一。除非共有人另有分管協議，或已經完成實際分割，否則每一個人的權利都存在於共有物的全部。

民法第819條規定，各共有人可以自由處分自己的應有部分；但要處分、變更或設定負擔於共有物全部，原則上仍應取得全體共有人同意。也就是說，你通常可以賣自己的持分，卻不能單獨把整棟共有房屋賣掉。
 

有人想賣、有人堅持不賣，有哪些解決方法？

常見的處理方式，大致有四種：

• 由其中一位共有人買下其他人的持分，讓產權集中。
• 全體同意把房地產出售，再按照比例分配價金。
• 協議將土地實際分開，或由一人取得不動產並補償其他人。
• 無法協議時，由任何一位共有人提起分割遺產或分割共有物訴訟。

另外，符合土地法第34條之1的法定比例與程序時，部分共有人也可能透過多數決處分共有土地或建物全部。不過這不是一句「多數人同意就可以賣」這麼簡單，還牽涉書面通知、優先購買、價金分配與提存等程序，後面的系列文章會再完整說明。

律師個人看法與結論

共有房地產最麻煩的地方，往往不是法律沒有答案，而是大家一直用「家人之間不要算太清楚」的方式拖延。可是時間越久，共有人可能因繼承而增加，房屋逐漸老化，稅費與修繕費用沒有人願意負擔，最後要處理時反而更困難。

鄭律師會建議，先取得最新土地及建物登記謄本、遺產稅資料與繼承系統表，再確認目前是公同共有或分別共有；接著盤點每個人的真正需求，是想保留祖產、取得現金、繼續居住，還是希望土地能夠開發利用。把需求說清楚，才有機會找到比訴訟更適合的方案。
希望這篇文章，能幫助各位先看懂自己手上的共有房地產。如果還有相關疑問，或家人已經多年無法協議，歡迎加入LINE官方帳號：@250tzets，預約進一步諮詢。