法律專欄｜分割共有物系列 08六位兄弟姊妹共有一筆土地，其中四人已經找到建商，打算把整筆土地出售；另外兩人認為價格太低，堅持不簽名。四人說：「我們人數和持分都過半，就可以直接賣。」兩人則認為：「土地有我的名字，沒有我簽名，任何人都不能動。」
這兩種說法，都只說對了一部分。

民法第819條原則上要求，處分共有物全部要經全體共有人同意；但土地法第34條之1為了避免共有土地長期僵化，設有多數決處分的例外。只是這個例外有嚴格比例與程序，不是多數人私下簽完買賣契約，就能忽略其他共有人。
 

符合什麼比例，才能處分共有物全部？

土地法第34條之1規定，共有土地或建築改良物的處分、變更及特定權利設定，可以依下列任一門檻辦理：

• 共有人數過半數，而且同意者的應有部分合計也過半數。
• 同意者的應有部分合計超過三分之二，此時人數不必過半。

這裡的「過半」是超過一半，不是剛好一半。人數與持分如何計算，原則上以土地登記簿為準；若共有人死亡，還可能涉及繼承人數與潛在應有部分的計算，不能只看舊謄本上的名字。

多數人達到比例，就可以不通知其他人嗎？

不可以。

依法處分前，必須事先以書面通知其他共有人；無法以書面通知時，才能依法公告。依現行執行要點，通知內容應包括土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法與期限等重要條件。
實務上通常會用雙掛號通知書或存證信函送達戶籍地址；地址無法送達、共有人遷居國外或住所不明時，才依規定進一步通知實際住居所或辦理公告。公告也不是貼一天就算完成，而要符合指定方式與期間。
 

不同意出售的人，可以拿到錢嗎？

可以，而且同意出售的共有人對其他共有人應得的對價或補償，依法負連帶清償責任。

辦理權利變更登記時，必須提出其他共有人已領受對價、補償，或已依法提存的證明。也就是說，多數共有人不能把整筆土地過戶後，再叫不同意的人自己慢慢追錢。
但地政機關通常不會實質審查價格到底公不公平。如果不同意的共有人認為價金被低估、分配錯誤或通知程序違法，仍要及時提出異議，必要時向法院起訴保全權利。
 

不同意出售的人，可以優先買下來嗎？

依現行土地法第34條之1執行要點，部分共有人依該條出售共有土地或建物時，其他共有人可以依相同條件共同或單獨優先購買。

收到出賣通知後，應在法定期間內明確表示是否優先購買；依現行要點，十五日內未表示，優先購買權視為放棄。這項權利是「依相同條件承買」，不是要求賣方另外降價，也不是只用自己認為合理的價格買下。
 

土地法第34條之1，和分割共有物訴訟有什麼不同？

兩者目的與程序不同：

• 土地法第34條之1，是部分共有人已經決定有償處分共有物，並找到交易條件後，依法以多數決完成整體處分。
• 分割共有物訴訟，是共有人無法協議如何消滅共有關係，請法院決定原物分割、金錢補償或變價分割。

如果根本沒有買方，或爭議核心是誰要取得哪一塊土地，就不一定適合直接用土地法第34條之1處理。
 

律師個人看法與結論

土地法第34條之1不是讓多數人「吃掉」少數人權利的捷徑，也不是少數共有人可以永久阻止土地流通的制度。它真正的精神，是讓共有物可以被有效處分，同時用通知、優先購買、價金分配與提存制度保障未同意者。

不論是準備出售的一方，或收到通知而不同意的一方，都不應只用電話或口頭回覆處理。契約條件、價金分配、送達與期限，每一項都可能影響後續登記與訴訟。尤其收到通知後，留給共有人決定是否優先購買的時間並不長，應儘早確認文件內容。

希望這篇文章，能幫助各位理解土地法第34條之1的真正作用與風險。如果還有相關疑問，歡迎加入LINE官方帳號：@250tzets，預約進一步諮詢。