【高雄律師｜農地分割】
共有農地想分開，為什麼不能照持分切？
0.25公頃限制與例外一次看懂

所有「農地」都有 0.25 公頃限制嗎？

一般人口中的農地，可能包括都市計畫農業區、非都市土地農牧用地或其他依法供農業使用的土地；但農業發展條例第 16 條所稱的最小分割限制，核心對象是法律上的「耕地」。

因此，第一步不是只看土地上有沒有種菜，而是調閱土地登記謄本、使用分區與使用地類別，確認法律身分。

0.25 公頃就是 2,500 平方公尺。它不是要求每位共有人分割前的持分換算面積都達到 2,500 平方公尺，而是管制分割完成後每人所有耕地的面積。

哪些情況可能不受 0.25 公頃限制？

農業發展條例第 16 條列有數種例外，常見者包括：

• 買受毗鄰耕地後合併，或同一所有權人的相鄰耕地辦理整體調整，且不增加宗數。
• 一部分依法變更為非耕地使用，需要就依法變更部分及共有分管的未變更部分辦理分割。
• 民國 89 年 1 月 4 日農業發展條例修正施行後繼承的耕地，為辦理單獨所有而分割。
• 民國 89 年 1 月 4 日前已經共有的耕地，為辦理單獨所有而分割。
• 配合終止耕地三七五租約、水利道路或政府政策、重大建設等法定情形。

其中，「89 年 1 月 4 日修法施行後因繼承取得」與「89 年 1 月 4 日修法施行前已共有」是家族耕地最常碰到的例外。

時間點也非常重要。最高法院 110 年度台上字第 1832 號判決指出，第 4 款所著重的是 89 年 1 月 4 日修法施行前已存在的共有關係；之後即使共有人因買賣、贈與或繼承而變動，也不能只因現共有人是在修法後取得，就直接排除該款。

仍應查明共有關係是否持續存在，以及現共有人數是否逾修法前人數，因此要以舊謄本、異動索引及繼承登記資料還原沿革。

法院可以判原物分割，卻讓每塊都小於 0.25 公頃嗎？

如果不符合例外，法院不能以裁判方式繞過法律禁止。民法第 823 條雖允許共有人隨時請求分割，但法律另有不能分割規定時，仍應受限制。

即使訴訟已經進行，法院也會向地政或農業主管機關函詢，確認分割圖能否辦理登記。

若方案仍要劃分成數宗土地，則各宗及其所有權安排仍須符合第 16 條或法定例外；不能只因改由數人承受，就當然避開 0.25 公頃限制。沒有適當承受方案時，法院才可能評估變價分割。

分割農地還要注意哪些問題？

除了面積，常被忽略的還有：

• 每一筆分割後土地是否有合理通路與農機進出空間。
• 灌溉、排水及既有農路是否被切斷。
• 土地上有無農舍，是否已被套繪管制。
• 是否存在三七五租約、抵押權、查封或實際占用。
• 分割線是否造成過度狹長、畸零，降低耕作效率與價值。
• 現況界址與地籍圖是否一致，是否需要鑑界或複丈。

有些共有人只按持分算面積，卻沒有把臨路與水利條件算進去。兩塊面積相同的農地，如果一塊臨路、一塊無路，價值與利用難度可能差很多，仍須透過土地調整或金錢補償才能公平。

起訴前要準備哪些資料？

建議先申請最新土地謄本、地籍圖、異動索引、使用分區證明，整理共有形成的時間與原因；如果主張繼承或 89 年以前共有的例外，更要備妥被繼承人資料、遺產分割文件及歷次登記紀錄。

接著再確認每位共有人真正需求：有人要繼續耕作、有人只想換現金、有人願意取得全部並補償。把意願與法令限制一起放進方案，會比單純主張「按照持分切」更有機會解決爭議。

律師個人看法與結論