法律專欄｜分割共有物系列 12

【高雄律師｜套繪管制】
土地被套繪，就一定不能分割嗎？
農舍與法定空地的分割限制

分割共有物專欄｜鄭珮玟律師

共有人準備分割農地，地政謄本的其他登記事項卻寫著：「未經解除套繪管制不得辦理分割。」有人以為只要打一場分割共有物訴訟，拿到確定判決就可以直接辦登記；也有人認為土地一旦被套繪，這輩子都不能再處理。

這兩種說法都太簡化。首先，正確用語是「套繪」，不是「套匯」。其次，實務上的套繪至少要區分農舍所坐落的農業用地，以及一般建築基地的法定空地。限制目的、主管機關及解除方式不同，不能只看謄本上的一句註記就下結論。

什麼是農舍套繪管制？

農舍不是只占用建物腳下的一小塊土地。依農業用地興建農舍制度，申請興建農舍時，主管機關會將農舍與其農業用地範圍套繪列管，確保農舍面積與農業用地維持法定比例，也避免同一塊農地被重複拿去申請興建農舍。

農業用地興建農舍辦法第 12 條第 2 項

依農業用地興建農舍辦法第 12 條第 2 項，已申請興建農舍的農業用地，主管建築機關應在地籍套繪圖上著色標示；未經解除套繪管制，不得辦理分割。土地登記簿上的註記，就是提醒登記機關與交易當事人：這些地號已被列入農舍管制範圍。

最高法院 112 年度台上字第 84 號判決已明確認為，上述規定屬於民法第 823 條第 1 項所稱的法令分割限制，而且對 102 年 7 月 1 日修正發布前已興建農舍、修正後才申請分割的農業用地，也可能適用。該案整筆土地都在套繪範圍內，未先解除管制，分割請求因此被駁回。

拿到法院判決，為什麼還是可能不能登記？

分割共有物訴訟解決的是共有人之間如何終止共有，但農舍套繪是否解除，原則上仍由主管建築機關依使用執照及農舍法規審查。法院在選擇分割方法前，必須先釐清實際套繪範圍與法令限制，不能用一紙民事判決代替行政機關的解除程序。

注意：法院判決不等於解除套繪

因此，若整筆土地都在尚未解除的農舍套繪範圍內，不能把「由一人取得並補償」或「變價分割」當成當然可行的繞道。最高法院 112 年度台上字第 84 號採取的是法令不得分割的立場；在解除前，原則上連請求裁判分割本身都會受到限制。至於共有人協議整體移轉房地，是另一種交易問題，仍須另行檢查農業發展條例與登記規定。

起訴前應同時向主管建築機關、農業單位及地政機關查詢。地政機關掌握註記與登記方式；真正能確認套繪著色範圍、使用執照變更及解除條件的，通常是原核發建造或使用執照的主管建築機關。最好取得書面函覆，不要只依電話答覆規劃訴訟。

農舍套繪在什麼情況下可以解除？

依農業用地興建農舍辦法第 12 條第 3 項，領有使用執照的農業用地經套繪後，原則上不得解除；例外只有三類：農舍坐落的農業用地已變更為非農業用地、非屬農舍坐落的農業用地已變更為非農業用地，或農舍用地與農業用地比例合法，經變更使用執照程序解除後，該農業用地仍達 0.25 公頃以上。農舍拆除或滅失本身，並不是條文明列的當然解除事由。

農業用地興建農舍辦法第 12 條第 4 項

若農舍坐落的該筆農業用地大於 0.25 公頃，且農舍用地與農業用地比例合法，超出規定比例的農業用地，依同條第 4 項，得免經其他土地所有權人同意，逕依變更使用執照程序申請解除。這仍是行政審查，不是當事人自行畫線後就發生解除效果。

更重要的是，地籍謄本上的套繪註記未必能直接顯示實際受管制範圍，仍應調取使用執照、竣工圖及主管機關或地政機關的書面資料，確認套繪究竟及於整筆地號，或僅及於圖說標示的特定區塊。

最高法院 112 年度台上字第 2838 號裁定所涉案件中，原審即依使用執照竣工圖及地政機關函覆，認定 11,532.01 平方公尺的土地中，套繪管制範圍僅為竣工圖著紅、綠色區域的 2,882.43 平方公尺，並採取不切割該區塊的分割方案。

判決與裁定的適用範圍須注意

不過，最高法院是因第三審上訴未合法表明上訴理由而駁回上訴，並未就「僅部分土地受套繪時能否如此分割」作成實體法律判斷。因此，這則裁定較適合用來說明套繪範圍必須依圖說及機關資料個案查明，不宜解讀為最高法院已概括肯認部分套繪土地均可逕行分割。

一般建築基地的法定空地套繪，又是什麼？

都市或非都市建築基地上，建築物依法必須保留一定的法定空地。為避免同一空地被重複當作其他建築物的法定空地，建管機關也會進行套繪管理。這和農舍制度雖然都叫套繪，法律依據與審查重點並不相同。

建築基地法定空地分割辦法第 5 條及第 6 條

一般建築基地由當事人申請法定空地分割時，建築基地法定空地分割辦法第 5 條原則上要求檢附主管建築機關准予分割的證明；但同辦法第 6 條對法院判決分割另設程序：土地經法院判決分割確定，申請人檢附確定判決書申辦分割時，地政機關應依法院判決辦理。因此，不能一概認為「未經主管建築機關同意，法院判決即不能辦理分割登記」。

不過，第 6 條只是法院確定判決辦理分割登記的特別程序，並不表示法院判決可以排除法定空地等建築法令限制。依第 6 條第 2 項，分割成多筆地號後，其中一筆日後要單獨申請建築，仍須符合該辦法第 3 條或第 4 條的基地與法定空地條件。

因此，裁判前仍應評估建蔽率、臨接建築線、獨立出入口、既有建物及能否單獨建築使用，以免分得一筆可以登記、卻不能依預期建築的土地。